Die Ermittlungsverfahren des Verkehrswerts
Um eine Immobilie, ein Haus zu bewerten gibt es 3 Hauptvorgehensweisen.
- Das Vergleichswertverfahren
- Das Ertragswertverfahren
- Das Sachwertverfahren
Sie unterscheiden sich sowohl in Vorgehensweise, relevanten Daten, als auch in ihrer Zweckdienlichkeit.
Nicht für jeden Anlass und für jede Liegenschaft eignet sich das gleiche Bewertungsverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz
§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).
Das Vergleichswertverfahren wird für Eigentumswohnungen, Bauplätze, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Ein- und Mehrfamilienhäuser, etc. verwendet. Der wesentliche Vorteil liegt darin, dass die aktuelle Immobilienmarktlage mit einbezogen wird und so ein akkurater Kaufpreis ermittelt werden kann, der in einem möglichen (Ver-)Kaufgespräch auch stichhaltig ist.
Allerdings besteht bei manchen Objekten das Problem, dass nicht genügend Vergleichsmaterial zur Verfügung steht. Außerdem ist der Wert, der dabei ermittelt wird, den Marktschwankungen unterworfen und ‚nur‘ eine Momentaufnahme. In Extremfällen bildet sich eine Diskrepanz zwischen dem Betrag, den Käufer potentiell willens sind zu bezahlen, und dem eigentlichen Wert der Liegenschaft.
Für die nötigen Vergleichswerte greifen die Sachverständigen auf ihre eigenen oder auf öffentlich zugängliche Kauf- und Mietpreissammlungen zurück. Das Grundbuch stellt eine Urkundensammlung zur Verfügung, die dem gleichen Zweck dienlich ist und Bodenrichtwertkarten von Städten und Gemeinden geben Auskunft über den Vergleichswert des Grundstückes.
Dieses Verfahren hilft bei einer generellen Wertermittlung der Immobilie (ohne speziellen Anlass, oder einem eventuellen Verkauf), für die Besteuerung bei Schenkung und Erbschaft, im Scheidungsfall, bei Kauf und Verkauf und als einfache Bestandsaufnahme.
Quelle: www.ris.bka.gv.at
Das Ertragswertverfahren
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz
§ 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des […] zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).
Für sogenannte Renditehäuser und gewerblich genutzte Liegenschaften eignet sich ein Ertragswertverfahren. Hierbei steht unter anderem im Fokus, welchen Ertrag die Immobilie potentiell erzielt. Wer eine Immobilie als Wertanlage bzw. als künftiger Vermieter kaufen möchte, ist mit diesem Verfahren ebenso gut beraten, wie Gewerbetreibende.
Die Vorlage des Ertragswerts einer Immobilie ist oft bei Finanzierungsinstituten, als Wert für die Kreditsicherung, oder bei der Abgabe von Schenkungs- und Erbschaftssteuer nötig.
Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert separat vom Gebäudewert und vom Gebäudeertragswert berechnet. Bei der Bewertung des Grundstückes und des Gebäudes an sich wird wiederum auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Darüber hinaus wird der potentielle Ertrag der Liegenschaft wie folgt ermittelt:
Es wird ein Rohertrag angenommen, der jährlich zu erwarten ist. Dazu können laut Gesetz Aufzeichnungen des bisher dort tätigen Betriebes zu Rate gezogen werden. Sind solche Daten nicht vorhanden muss mit Vergleichswerten und Prognosen gearbeitet werden. Aus diesem Rohertrag ergibt sich unter Abzug von Instandhaltung, Aufwand, Verwaltung und Abschreibung der Reinertrag, der zudem auf die Restnutzungsdauer aufgerechnet wird.
Quelle: www.ris.bka.gv.at
Der Sachwertverfahren
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz
§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile […] der Sache zu ermitteln (Sachwert).
Im übertragenen Sinne könnte man sagen, dass der Sachwert angibt, was es kosten würde, die Liegenschaft exakt so zu reproduzieren. Hierbei werden wiederum Gebäude und Grundstück separat bewertet.
Mit dem Sachwertverfahren werden hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Liegenschaften für die eigene Nutzung bewertet, die nicht auf Miet- oder sonstige Einnahmen ausgelegt sind. Außerdem wird auf dieses Verfahren zurückgegriffen, wenn keine Vergleichswerte für ein Vergleichswertverfahren und eben kein Ertragswert vorhanden sind.
Die Daten dafür werden aus Preislisten bezogen, die die üblichen Herstellungswerte aufführen. Auch hier muss der Bodenwert erstmal über den Vergleichswert ermittelt werden. Anschließend wird der Bauwert, bestehend aus Bau- und Baunebenkosten unter Berücksichtigung der zeitlichen Wertminderung (Abnutzung etc.), errechnet und technisch und wirtschaftlich wertmindernde Faktoren abgezogen.
Diese Methode ist eine recht komplexe, aber objektiv und rechnerisch fundiert. Für die Bewertung von Mängeln und dem allgemeinen Gebäudezustand ist auf jeden Fall ein sachverständiger Gutachter notwendig. Ein Nachteil des Sachwertverfahrens ist, dass die Marktlage nicht miteinbezogen wird – Angebot und Nachfrage werden komplett ausgeklammert, was diese Methode für Kauf und Verkauf praktisch unbrauchbar macht.
Quelle: www.ris.bka.gv.at
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